Что случится, если купить недвижимость по слишком заниженной цене? Позиция Верховного Суда.
ВС РФ рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже обществом, признанным несостоятельным, земельного участка почти 1,5 тысячи квадратных метров всего за 222 тысячи 600 рублей, тогда как его кадастровая стоимость оценивалась в свыше 1,6 миллиона рублей, а рыночная - более 2 миллионов.
Суд первой инстанции заявление удовлетворил, исходя из неравноценности встречного исполнения и неподтвержденности передачи денежных средств покупателя продавцу.
Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, указал на отсутствие доказательств осведомленности покупателя о неплатежеспособности должника и наличии цели причинения вреда его кредиторам, учитывая получение обществом встречного удовлетворения. Суды сочли, что цена договора при таких обстоятельствах значения не имеет.
Между тем судами апелляционной инстанции и округа не учтено следующее.
Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 23 декабря 2010 года №63), напоминает ВС.
При разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно, указывает высшая инстанция.
Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица, поясняет ВС.
Оценивая поведение покупателя участка, суд первой инстанции не установил его заинтересованности по отношению к обществу.
Однако установленная спорным договором цена недвижимости ниже кадастровой стоимости в 7 раз, рыночной – более чем в 9 раз, напоминает ВС.
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения, считает ВС.
«В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника», - отмечает ВС.
Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы об отсутствии как доказательств оплаты имущества и поступления денежных средств обществу, так и финансовой возможности у покупателя оплатить участок.
Таким образом, совокупность установленных обстоятельств спора и приведенных конкурсным управляющим доводов убедительным образом свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего, осуществлено с целью вывода ликвидного актива из конкурсной массы в ущерб обществу. Бремя их опровержения подлежало переложению на покупателя.
Однако последний уникальные характеристики недвижимости, которые бы объективно свидетельствовали о наличии индивидуальных особенностей, столь сильно снижающих ее стоимость, не раскрыл, ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости имущества не заявил, надлежащих доказательств его оплаты (первичных документов бухгалтерского учета) не представил, добросовестность и разумность своих действий не подтвердил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у оспариваемой сделки признаков подозрительности. А суды апелляционной инстанции и округа не привели конкретных мотивов, по которым пришли к обратным выводам. При этом даже получение должником оплаты не опровергало вывод суда первой инстанции о многократном превышении рыночной цены имущества над установленной договором, обращает внимание ВС.
Покупатель слишком дешевой недвижимости прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели продавца: в подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего, считает Верховный суд РФ.
В связи с чем Судебная коллегия определила оставить в силе по данному делу определение первой инстанции.
Источники: РАПСИ, Алиса Фокс
ВС РФ рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже обществом, признанным несостоятельным, земельного участка почти 1,5 тысячи квадратных метров всего за 222 тысячи 600 рублей, тогда как его кадастровая стоимость оценивалась в свыше 1,6 миллиона рублей, а рыночная - более 2 миллионов.
Суд первой инстанции заявление удовлетворил, исходя из неравноценности встречного исполнения и неподтвержденности передачи денежных средств покупателя продавцу.
Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, указал на отсутствие доказательств осведомленности покупателя о неплатежеспособности должника и наличии цели причинения вреда его кредиторам, учитывая получение обществом встречного удовлетворения. Суды сочли, что цена договора при таких обстоятельствах значения не имеет.
Между тем судами апелляционной инстанции и округа не учтено следующее.
Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 23 декабря 2010 года №63), напоминает ВС.
При разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно, указывает высшая инстанция.
Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица, поясняет ВС.
Оценивая поведение покупателя участка, суд первой инстанции не установил его заинтересованности по отношению к обществу.
Однако установленная спорным договором цена недвижимости ниже кадастровой стоимости в 7 раз, рыночной – более чем в 9 раз, напоминает ВС.
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения, считает ВС.
«В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника», - отмечает ВС.
Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы об отсутствии как доказательств оплаты имущества и поступления денежных средств обществу, так и финансовой возможности у покупателя оплатить участок.
Таким образом, совокупность установленных обстоятельств спора и приведенных конкурсным управляющим доводов убедительным образом свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего, осуществлено с целью вывода ликвидного актива из конкурсной массы в ущерб обществу. Бремя их опровержения подлежало переложению на покупателя.
Однако последний уникальные характеристики недвижимости, которые бы объективно свидетельствовали о наличии индивидуальных особенностей, столь сильно снижающих ее стоимость, не раскрыл, ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости имущества не заявил, надлежащих доказательств его оплаты (первичных документов бухгалтерского учета) не представил, добросовестность и разумность своих действий не подтвердил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у оспариваемой сделки признаков подозрительности. А суды апелляционной инстанции и округа не привели конкретных мотивов, по которым пришли к обратным выводам. При этом даже получение должником оплаты не опровергало вывод суда первой инстанции о многократном превышении рыночной цены имущества над установленной договором, обращает внимание ВС.
Покупатель слишком дешевой недвижимости прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели продавца: в подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего, считает Верховный суд РФ.
В связи с чем Судебная коллегия определила оставить в силе по данному делу определение первой инстанции.
Источники: РАПСИ, Алиса Фокс
